Vous croyez qu’un vice caché affecte votre résidence ? L’auriez-vous achetée dans de telles circonstances ou auriez-vous demandé une diminution du prix de vente ?
Plusieurs conditions peuvent s’appliquer et plusieurs aspects entourant la transaction doivent être minutieusement analysés. Le recours en vices cachés peut s’avérer complexe et il faut savoir que les conditions d’application sont de nature très stricte sous peine de voir votre recours en vice caché rejeté.
Définition
Le vice caché est défini à l’article 1726 alinéa 1 du Code civil du Québec comme étant une défectuosité qui rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait par acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix », s’il l’avait conne.
Garantie légale de qualité
Le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien est exempt de vice. Cette garantie légale de qualité, aussi appelée garantie contre les vices cachés, permet à l’acheteur d’exercer un recours contre son vendeur immédiat et les vendeurs subséquents, le cas échéant.
De plus, sachez qu’en général, au Québec, un bien lorsqu’il est vendu est automatiquement protégé par cette garantie légale de qualité, et ce, à moins d’inclure une clause au contrat de vente selon laquelle la vente est faite « sans garantie, aux risques et périls de l’acheteur ».
Réparations jugées urgentes
Cependant, dans certains cas, il sera possible de faire des réparations jugées “urgentes”.
La situation sera jugée urgence si le vice caché est dangereux ou s’il risque d’endommager gravement ou mener à la perte de l’immeuble.
Notez que la jurisprudence reconnaît très peu de situations jugées urgentes. Effectivement, les tribunaux sont d’avis qu’il demande peu de moyens et peu de temps à l’acheter pour dénoncer le vice au vendeur.
Critères d’ouverture du recours basé sur la garantie légale de qualité
Ainsi, pour donner ouverture au recours basé sur la garantie légale de qualité, les conditions suivantes doivent être rencontrées :
- Le vice doit être grave ;
- Le vice doit être ignoré par l’acheteur au moment de la vente ;
- Le vice doit être non apparent ;
- Le vice doit être antérieur à la vente ;
- Dénoncez.
Par conséquent, si le vice ne cause pas d’inconvénient ou ne diminue pas l’usage du bien, il ne peut donner ouverture à un recours en vice caché.
Vétusté de l’immeuble
Le vice ne doit pas relever de la vétusté du bien puisque la détérioration usuelle d’un bien n’est pas considérée comme un vice caché.
Recours de l’acheteur
En tant qu’acheteur, plusieurs possibilités de recours s’offrent à vous. En effet, il est possible de demander :
– le remboursement des travaux correctifs nécessaires à la réparation du vice
– une réduction du prix de vente
– la résolution de la vente de l’immeuble
De surcroît, dans certaines circonstances, vous pouvez également réclamer des dommages et intérêts.
Processus
Dénonciation
Quoi qu’il en soit, suivant la découverte d’un vice caché dans votre immeuble, vous devez obligatoirement aviser votre vendeur par écrit, le tout, dans un délai raisonnable suivant sa découverte, sous peine de voir votre recours rejeté par les tribunaux. En effet, vous devez dénoncer avant d’entreprendre des travaux ou des correctifs. De plus, malgré le fait que votre vendeur connaissait l’existence du vice, la jurisprudence reconnaît que l’envoi d’un avis de dénonciation écrit demeure obligatoire.
Mise en demeure
Par la suite, il sera important de mettre en demeure le vendeur, condition préalable à une poursuite devant les tribunaux.
En fait, vous devez permettre au vendeur de vérifier l’existence du vice, lui donner l’opportunité de constater les dommages ainsi que de réparer ou remplacer le bien défectueux.
Tribunaux
Si l’acheteur et le vendeur ne s’entendent pas suivant l’envoi de la mise en demeure, l’acheteur peut introduire une demande devant les tribunaux.
L’acheteur devra choisir le type de recours approprié dans les circonstances.
Refus du vendeur d’effectuer les travaux
Suivant la réception de l’avis de dénonciation écrit par votre vendeur, son refus clair de constater les vices ou encore d’effectuer les travaux correctifs nécessaires, en tant qu’acheteur, vous pouvez débuter les travaux et intenter une poursuite.
Délai de prescription débute à partir de la découverte
Le délai de prescription débute à partir de la découverte du vice et non à partir de la date d’achat de l’immeuble. L’acheteur a donc trois (3) ans à partir de la découverte du vice pour poursuivre le vendeur devant les tribunaux.
Dès lors, il est donc important de faire appel à l’équipe de MAST Avocats pour préserver vos droits et recours. Ne prenez aucun risque ! Que vous soyez acheteur ou vendeur, laissez notre équipe vous accompagner dans un recours en vice caché.
